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Panorama du crowdfunding immobilier 2015-2016

Le bilan du crowdfunding français en 2015 a été tiré il y a maintenant plus d’un mois par l’association Financement Participatif France. De toutes les analyses liées à ce bilan, très peu font échos à une tendance pourtant forte du financement participatif : le crowdfunding immobilier. Comme le financement participatif classique, le crowdfunding immobilier consiste à financer des projets, ici immobiliers, grâce à l’argent de différents épargnants/investisseurs. Le crowdfunding immobilier trouve sur le territoire français un terrain fécond. En effet, le financement participatif dans son ensemble y connaît une croissance soutenue et les épargnants français sont reconnus pour avoir un véritable attachement à la pierre.  Ce segment du financement participatif permet aux investisseurs de trouver des rendements élevés, ou bien d’accéder à des projets immobiliers d’envergure moyennant des montants relativement modestes. Embryonnaire en 2013 et 2014, le crowdfunding immobilier a beaucoup fait parler en 2015, et l’année 2016 est, à bien des égards, l’année de toutes les attentes. Le marché étant encore relativement jeune, il n’existe pas à notre connaissance un réel panorama du crowdfunding immobilier à destination des épargnants. Novafi s’est donc penché sur la question. Pour ce faire, nous avons analysé les différentes plateformes, l’évolution de leur activité, leurs modèles et leur vision du crowdfunding immobilier. Nous avons eu l’opportunité de discuter avec certaines d’entre elles. Elles nous ont fait part de leur ressenti sur l’année 2015 et sur le début d’année 2016. C’est grâce à ces échanges que Novafi vous propose aujourd’hui une analyse du marché du crowdfunding immobilier, ses principales forces en présence, les enjeux du secteur et ses perspectives d’évolution.

L’évolution du marché

Alors que ce segment ne représentait que 3,4% du crowdfunding en France en 2014, il a représenté 18,5% des levées de fonds en 2015. Au sein du financement participatif français, la part du crowdfunding immobilier a donc été multipliée par plus de cinq.

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La croissance du crowdfunding immobilier a été soutenue en France en 2015 puisque les fonds récoltés ont été multipliés par 10 par rapport à 2014. Si les marchés relativement jeunes connaissent fréquemment une importante croissance, celle du crowdfunding immobilier en France n’en est pas moins impressionnante. L’évolution du crowdfunding immobilier est d’autant plus remarquable que le financement participatif ne progresse pas à un tel rythme (multiplié par 2 entre 2014 et 2015).

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Quels types d’acteurs pour le crowdfunding immobilier ?

Derrière le crowdfunding immobilier se cachent différents modèles de financement participatif permettant aux épargnants d’investir dans l’immobilier moyennant des montants raisonnables (à partir de 500 euros). Il existe deux grandes catégories de crowdfunding immobilier : le co-financement et le co-investissement. Le modèle le plus répandu aujourd’hui est celui du co-financement de projets, parfois désigné comme « Crowdbuilding ». Il consiste à financer des promoteurs immobiliers, notamment en leur fournissant des fonds propres afin qu’ils puissent se développer plus rapidement. On y retrouve assez logiquement les poids lourds du secteur tels que WiSEED et Anaxago, bien que ces derniers opèrent de manière différente (Obligations, actions de SAS, prêts aux promoteurs). WiSEED a recours à des emprunts obligataires, quant Anaxago a recours à l’investissement en capital.  D’autres plateformes se tournent plutôt vers le co-investissement locatif qui consiste à acheter en commun des biens immobiliers afin de les louer. La plateforme la plus importante opérant de cette manière est Dividom. La visibilité sur cette partie du crowdfunding est encore limitée car ces opérations requièrent plus de temps et s’inscrivent dans un horizon temporel plus long que le co-financement de projets de promotion immobilière. Certaines plateformes décident également de se spécialiser dans certains types de biens immobiliers. Baltis Capital a notamment préféré se tourner vers l’immobilier locatif commercial souvent jugé plus rentable.

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Si le crowdfunding immobilier a séduit dans son ensemble un large spectre d’épargnants, la majeure partie des adeptes appartient toutefois à des classes sociales supérieures, avec une bonne éducation financière. Le profil type de l’investisseur est  le plus souvent est un homme entre 30 et 45 ans, CSP+ (profession libérale, cadre supérieur, top management, finance) ou bien des entrepreneurs à la retraite recherchant un moyen de diversifier leurs investissements.

Des modèles bien différents

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Note : L’investissement en SCI rend les investisseurs indéfiniment responsables des dettes de la société. L’investisseur peut donc perdre plus que sa mise de départ. C’est pour cela que Dividom travaille sur des solutions d’assurance pour limiter ce risque.

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Les enjeux du secteur

Comme nous l’avons montré précédemment, le crowdfunding immobilier est particulièrement dynamique et séduit de plus en plus d’épargnants. Ainsi, les plateformes voient affluer des montants de plus en plus conséquents. Les sommes remboursées sont quant à elles encore relativement faibles. En effet, la plupart des projets n’étant pas encore arrivés à échéance, les sommes remboursés ne représentent qu’une petite partie des fonds récoltés. Une fois les projets arrivés à leurs termes, la visibilité du marché devrait s’accentuer. A l’heure actuelle, seulement trois plateformes ont commencé à rembourser leurs investisseurs.

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Evidemment les chiffres présentés plus hauts sont quelque peu biaisés par l’horizon temporel des projets financés par les plateformes.

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Le fait que sur 15 à 20 plateformes active durant l’année 2015, uniquement 3 d’entre elles aient commencé à rembourser leurs investisseurs peut interpeller. Ces sommes remboursées par les plateformes sont de véritables gages de confiance pour les investisseurs. En cela, plus que les sommes récoltées aujourd’hui, c’est la capacité des plateformes à rembourser leurs utilisateurs qui représentera un enjeu de tout premier plan pour le crowdfunding immobilier. A moyen terme, les plateformes présentant les meilleurs taux de remboursement auront un avantage décisif vis-à-vis de leurs concurrentes.

Devant l’abandon de certaines plateformes (Hipipipimmo, Buildeeg), les investisseurs pourraient aussi avoir des doutes quant à la survie à long terme de certaines d’entre elles. Pour cela, les acteurs du crowdfunding immobilier devront rassurer. Or ce ne sera pas tâche facile. Les épargnants devront prêter attention aux business model des plateformes. En effet, une plateforme immobilière classique, servant d’intermédiaire pour une récolte de fonds, se rémunère au moment où le porteur de projet accède aux fonds levés. Cette rémunération prend la forme de commission. La plateforme est donc rémunérée à l’instant T, tandis que l’investisseur sera remboursé et rémunéré une fois le projet terminé et couronné de succès, donc à l’instant T+1. Il existe donc un décalage temporel entre la rémunération des plateformes et celle des investisseurs. Un contexte de course aux volumes pourrait conduire à un non alignement entre les intérêts des investisseurs et les intérêts des plateformes. Effectivement, certaines plateformes pourraient être tentées de financer un maximum de projets, indépendamment de leur réussite, quitte à négliger la qualité des projets. De leur côté, les investisseurs ont, eux, intérêt à ce que chaque projet soit d’excellente qualité.

Ce non alignement potentiel des intérêts entre les différents protagonistes du crowdfunding immobilier pourrait faire peser un risque sur l’ensemble de ce segment du financement participatif. Conscient de cette anomalie potentiellement dangereuse pour leur activité, différentes plateformes se sont penchées sur la question. Elles ont entrepris des modifications de leur business modèle. Baltis Capital, entre autre, investit aux côtés de ses investisseurs afin que tous les acteurs aient les mêmes incitations et intérêts à ce que le projet soit couronné de succès. Lymo, à travers une de ses sociétés, développe elle-même les projets de promotion immobilière. Elle a donc le même intérêt que l’investisseur à ce que le projet réussisse. Enfin, WiSEED nous a fait part de son changement de politique de rémunération afin de remédier à ce non alignement d’intérêts : au lieu de prélever une commission de 10% au porteur de projet, au moment de la levée de fonds comme la plateforme le faisait jusqu’en 2015, WiSEED se rémunère à hauteur de 8% au moment de la levée de fonds (où les frais de fonctionnement sont les plus conséquents) et 2% au moment où l’investisseur est remboursé.

Le dernier enjeu majeur que nous avons retenu au sein du crowdfunding immobilier est la capacité des plateformes à séduire des épargnants moins expérimentés que les adeptes actuels du secteur. En effet, comme nous l’avons énoncé précédemment, la majorité des investisseurs du crowdfunding immobilier restent des initiés, avec une culture financière certaine. A moyen-long terme, que ce soit pour les plateformes ou pour le marché, il sera nécessaire d’élargir le spectre des financeurs dans le crowdfunding immobilier.

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Les perspectives du crowdfunding immobilier en 2016

Le marché du crowdfunding étant relativement jeune, ses perspectives d’évolution peuvent être les suivantes : la continuité ou l’heure de vérité. Différentes plateformes que nous avons contacté sont formelles, le crowdfunding immobilier va continuer sur sa lancée en 2016, enregistrant une croissance à 3 chiffres. Cette possibilité n’est pas à écarter. La France est une terre fertile pour l’investissement immobilier, et le crowdfunding dans son ensemble y est en pleine expansion. Cette hypothèse est soumise à deux conditions. Tout d’abord, il faudrait que le remboursement des investisseurs soit au rendez-vous afin de maintenir le niveau de confiance dont bénéficie le crowdfunding immobilier jusqu’ici. Ce scénario idéal impliquerait que les différents acteurs du crowdfunding immobilier aient été vigilants et rigoureux dans leur sélection de projets. Le niveau de confiance maintenu, il serait nécessaire d’attirer de nouveaux profils d’investisseurs. Le marché a justement progressé en 2015 sous l’effet de ces deux mécanismes combinés.

Le scénario désigné comme « heure de vérité » représenterait quant à lui la situation où toutes les plateformes n’ont pas fait preuve de la même vigilance quant à la qualité des projets proposés aux investisseurs. De grandes disparités dans le taux de succès des projets éroderaient alors sérieusement la confiance des épargnants envers l’ensemble du secteur. Au lieu d’une augmentation de la diversité des profils d’investisseurs, on constaterait en réalité l’exclusion des épargnants plus sensibles au risque et le retrait des investisseurs déçus. Cependant, si le marché dans son ensemble pâtirait de cet éventuel manque de rigueur, les plateformes affichant des taux de réussite très élevés bénéficieraient d’un effet de report en recueillant une partie des investisseurs insatisfaits par d’autres plateformes.

Si il est difficile d’affirmer qu’un des deux scénarios ait plus de chances de se produire que l’autre, il parait peu probable que sans une croissance très forte des volumes récoltés les 15-20 plateformes en activité aujourd’hui puissent toutes survivre. Est-ce que les plateformes avec des volumes faibles et des taux de réussite élevés supplanteront les plateformes avec d’importants volumes et des taux de réussites moins reluisants ? Ou bien les taux de réussite seront-ils uniformes, et les plateformes avec d’importantes récoltes écraseront les plus petites comme c’est actuellement le cas dans le segment du don où MyMajorCompany a dû abandonner faute de volumes suffisants… Indéniablement 2016 sera un bon élément de réponse.

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Pour en savoir plus, retrouvez :

– Le tableau récapitulatif de l’enquête menée par Novafi

– La version pdf du panorama du crowdfunding immobilier

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