Retour

Le crowdfunding immobilier : la nouvelle tendance du crowdfunding

L’immobilier revêt toujours un caractère rassurant dans l’esprit des investisseurs. Cette bienveillance des épargnants à l’égard de l’immobilier semble d’ailleurs s’étendre à l’univers du crowdfunding. Le crowdfunding immobilier paraît même devenir un relais de croissance important pour le crowdfunding made in France.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Des investisseurs particuliers souhaitent, d’un côté, faire fructifier leur épargne, avec un besoin de visibilité sur le support. De l’autre, des promoteurs immobiliers de taille intermédiaire recherchent des financements pour leurs projets. Les plateformes de crowdfunding les mettent en relation.

Quelle forme de financement participatif immobilier ?

Il existe deux grandes formes de financement participatif immobilier.

La première, la plus répandue, consiste à prêter de l’argent au promoteur via la plateforme crowdfunding, moyennant des intérêts. Une fois la totalité des fonds réunis, l’investisseur suit l’avancement du projet jusqu’à l’achèvement des travaux et la vente de l’intégralité des logements. Les fonds prêtés sont alors remboursés et les intérêts versés à l’épargnant. La durée de schéma est d’un à trois ans.

Le deuxième modèle est très différent. Il consiste à réunir des particuliers afin d’acquérir un bien immobilier. Cela permet aux épargnants d’accéder à la copropriété. L’acquisition se fait par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière) co-détenue par les différents investisseurs proportionnellement aux montants investis et gérée par la plateforme intermédiaire. Dès lors que le bien est loué, chacun des investisseurs perçoit sa part du loyer après déduction des frais de location et des charges. Les fonds sont immobilisés dans ce cas. L’investisseur peut toutefois revendre ses parts de la SCI sur le marché secondaire de la plateforme, et éventuellement réaliser une plus-value.

Pourquoi le crowdfunding attire de plus en plus de promoteurs ?

Le promoteur n’est pas contraint, comme l’exige généralement les banques en échange de prêts, de mobiliser d’importants fonds propres. Cette formule lui permet de se développer plus rapidement.

Rendements potentiels pour les investisseurs

L’investisseur profite d’un rendement moyen annuel de 7,5% après déduction des frais de la plateforme, avant impôts avec le crowdfunding immobilier classique.

Pour les investissements en co-propriété, les rendements sont compris entre 4,5% et 7% avant impôt.

Quels sont les risques ?

Si l’immobilier demeure traditionnellement un secteur rassurant auprès des investisseurs, le crowdfunding immobilier n’est pas sans risque.

En ce qui concerne le premier modèle de crowdfunding immobilier, beaucoup d’aléas peuvent entraver la bonne conduite du projet : faillite de sous-traitants, dépassement du budget ou bien des difficultés afin de vendre les nouveaux logements. Ces déconvenues peuvent rallonger l’investissement, en réduire la rentabilité  ou pire encore, amener la perte du capital de l’investisseur.

Afin d’éviter ces désagréments, il convient de choisir judicieusement les plateformes de crowdfunding immobilier. Ces dernières doivent limiter au maximum les risques qui pèsent sur l’investisseur. Pour cela, elles doivent sélectionner rigoureusement les projets en vérifiant plusieurs choses : l’analyse de faisabilité, l’obtention du permis de construire “purgé” (c’est-à-dire sans recours possible), l’accord de financement bancaire, la garantie financière d’achèvement et la pré-vente d’au moins 30% des logements.

Pour le seconde modèle, les risques sont les mêmes que lors d’un achat d’un bien immobilier classique : absence de locataires, loyers impayés, travaux imprévus, charges de co-propriété conséquentes, baisse du prix du bien à la revente. Il convient également d’être vigilant sur le statut de la SCI mise en place dans ce cadre. Une SCI peut rendre les associés responsables de toutes ses dettes et ainsi entraîner des pertes plus importantes que l’investissement initial.

Quel est le montant minimum requis pour investir dans l’immobilier via le crowdfunding ?

L’investissement minimum s’élève entre 500 et 2 000 euros pour une durée allant d’un à trois ans dans le cadre du premier modèle de crowdfunding immobilier. L’épargnant ne perçoit les fruits de son investissement qu’une fois la totalité des logements vendus.

L’investissement est plus conséquent lorsqu’il s’agit de devenir co-propriétaire puisqu’il se situe entre 2 000 et 10 000 euros à l’achat. La durée de l’investissement dépendra de la facilité à louer le bien, le montant du loyer et les facteurs énoncés plus haut pouvant influencer la rentabilité de la co-acquisition du bien.

Quelle visibilité sur le support ?

L’investisseur est informé de la localisation précise du projet qu’il va financer. Les plateformes réalisent une sélection toujours rigoureuse des projets, ce qui a tendance à limiter le choix des zones géographiques où investir. Actuellement, on trouve des projets à financer en Poitou-Charentes, en Bourgogne ou bien en Bretagne.

On constate tout de même l’émergence de plateformes de crowdfunding régionales qui peuvent permettre une localisation plus précise des investissements pour les investisseurs qui le désirent.

Quelle fiscalité ?

La fiscalité dans le crowdfunding immobilier dépend des différentes formes que prend l’investissement.

Pour le crowdfunding immobilier sous forme de prêt ou d’obligations : (Lymo, Axymo)

A l’heure actuelle les projets de co-financement ne bénéficient d’aucun avantage fiscal. Les bénéfices perçus seront soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus et supporteront les prélèvements sociaux au taux global de 15,5%. Par exception, les foyers fiscaux dont le montant annuel des intérêts perçus ne dépasse pas 2000€ peuvent opter pour leur assujettissement à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 24%.

L’investisseur qui souscrit à des actions de promoteurs immobiliers (SAS) : (Anaxago)

Il peut profiter de deux importantes réductions d’impôt spécifiques aux investissements dans les PME :

  • La loi TEPA permet une réduction d’impôt sur le revenu de 18% sur le capital investi dans la limite de 9 000 euros pour un célibataire et 18 000 euros pour un couple marié ou pacsé. Les entreprises éligibles doivent répondre à un différents critères. Certaines PME faisant appel au crowdfunding permettent donc une réduction de l’impôt sur le revenu dans le cadre de la loi TEPA.
  • Le dispositif ISF PME 2016 peut permettre une réduction d’impôt de solidarité sur la fortune jusqu’à 50% de la somme investie dans le capital d’une PME française éligible.

Ces avantages en contrepartie d’une conservation des titres pendant au moins 5 ans. Or, ce type d’investissement se réalise de la manière suivante : plusieurs investisseurs achètent des actions d’un promoteur qui achète un terrain, fait construire et vend des logements.

Enfin, les projets de co investissements pour accéder à la co-propriété : (Dividom)

Ils relèvent de la fiscalité immobilière.

Il existe également d’autres avantages fiscaux, qui relèvent de certains types de crowdfunding ou bien de la fiscalité de l’immobilier traditionnel

Quelle situation pour le crowdfunding immobilier en France ?

Le crowdfunding immobilier est en plein boom. Axanago estime que le crowdfunding immobilier a levé 30 millions d’euros de fonds en France en 2015. En 2014, Buildeeg estimait que 5,2 millions d’euros de fonds avaient été collectés. Le marché aurait donc été multiplié par 6.

Il semble donc que la tendance de croissance dans le crowdfunding immobilier en France soit nettement supérieure à la tendance moyenne du financement participatif dans son ensemble.

Par conséquent, l’immobilier a vu sa part dans le crowdfunding augmenter de manière spectaculaire.

Au niveau mondial, on constate également une croissance très forte du crowdfunding immobilier, comme en témoigne l’étude internationale de référence sur le crowdfunding : Massolution « Crowfunding industry report » et « Crowdfunding for real estate ». Selon cette étude, le marché du crowdfunding immobilier atteindrait 2,57 milliards de dollars (+150% par rapport à 2014).

En France, en 2015, le crowdfunding immobilier a permis, toujours selon Axanago, de financer 117 projets d’un montant moyen de 255 000 euros, par l’intermédiaire de 15 plateformes spécialisées. 2 400 logements ont ainsi été construits, entraînant la préservation/création d’environ 4 800 emplois. Le rendement moyen de ces investissements s’est élevé à 7,5% par an.

Le secteur bénéficie également de soutiens de poids. A titre d’exemple, Bouygues Immobilier a investi dans Lymo, en juin 2015. Ce type d’investissement permet aux plateformes de crowdfunding immobilier de gagner en crédibilité auprès des investisseurs.


Pour en savoir plus, veuillez consulter les pages suivantes :

– La réglementation du crowdfunding immobilier par l’AFCIM (Association Française du Crowdfunding Immobilier). En cliquant ici.

– L’étude menée par Anaxago sur le crowdfunding immobilier. En cliquant ici.

– Les conclusions du baromètre 2014 du crowdfunding immobilier, élaboré par Buildeeg.fr. En cliquant ici.

– Le baromètre du 1er semestre 2015 du crowdfunding par Finance Participative France. En cliquant ici.

Share on FacebookShare on Google+Share on LinkedInTweet about this on Twitter

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Le temps imparti est dépassé. Merci de saisir de nouveau le CAPTCHA.